Les statistiques de la 34ème étude « prix et valeur des pharmacies » de la société Interfimo, à propos des transactions de l’année 2024, ne s’inscrivent que partiellement dans la continuité de l’année 2023. L’évolution des prix de cession varie selon que l’on prend la référence au chiffre d’affaires ou à l’excédent brut d’exploitation (EBE). Un ajustement trop lent de ceux-ci au contexte économique des officines est à l’origine d’une baisse de vitalité du marché.
Les prix baissent
Pour la seconde année consécutive, les prix de cession exprimés en pourcentage du CA HT baissent. Le repli s’accélère même sur les officines de plus de 1,2 M€ de CA, avec un prix moyen qui passe de 84 % à 76 % du CA (- 8 points), alors que cette tendance baissière n’est que de 5 points pour les officines de moins de 1,2 M€ dont le prix moyen tombe à 54% du CA HT. La pression sur les marges, l’inflation des charges, la fin du CA Covid, la baisse de la rentabilité, les incertitudes politiques plombent davantage les petites officines qui ne trouvent plus preneurs. Celles en centre-ville enregistrent un prix de cession moyen historiquement bas de 49% du CA HT.
Dans ce contexte de baisse généralisée, les officines rurales tirent leur épingle du jeu. Moindre concurrence, pas de déperdition de CA, faibles loyers… celles de plus de 1,2 M€ sont cédées à des prix légèrement supérieurs en 2024 (77%) à ceux de leurs homologues de centre-ville et de quartier (75%), tandis que celles de moins de 1,2 M€ sont la seule typologie à voir leur prix de cession croître, de + 3 points à 58% du CA HT.
Les prix de cession faisant référence à la marge brute, un indicateur plus appréciable sur la valorisation d’une officine que le CA, baissent également mais de manière moins marquée. Le prix de cession moyen se situe à 1,78 fois la marge contre 1,87 fois la marge pour les officines de moins de 1,2 M€, à 2,66 fois la marge contre 2,75 en 2023 pour les officines de plus de 1,2 M€.
Les prix montent
La taille reste plus que jamais un critère de valorisation des prix. Alors que l’ajustement des prix à la baisse se poursuit pour les officines de moins d’1,2 M€ de CA (-0,2 point à 5,1 fois l’EBE), au-delà de ce seuil, les prix de cession en multiple de l’EBE augmentent pour toutes les catégories d’officines (tailles, typologies, régions), en moyenne de 0,8 point à 7,2 fois l’EBE.
Cela signifie-t-il que les prix augmentent en valeur ? Interfimo se montre très prudent dans ses commentaires : les prix n’ont pas augmenté en euros, tout au plus, ils se sont maintenus pour les pharmacies les plus attractives. C’est le cas des officines de CA supérieur à 3 M€ qui se sont cédées en moyenne à 8,1 fois l’EBE.
En fait, la baisse de la rentabilité n’a pas été suffisamment prise en compte dans la négociation des prix de vente 2024 et intégrée par le marché, d’où ces coefficients multiplicateurs plus élevés.
Un marché moins dynamique
En 2024, les prix des officines de plus de 1,2 M€ se déconnectent de leur valeur économique. Les prix n’ayant pas baissé suffisamment vite par rapport à la baisse de la rentabilité, les conséquences sur la vitalité du marché ont été immédiates, malgré une légère détente des taux d’intérêt (qui devraient, selon Interfimo, remonter au-delà des 3% en 2025). Le nombre de transactions a décru de 10% l’an dernier, passant de 1 606 en 2023 à 1442 en 2024 (dont 53% cessions de fonds et 47% cessions de parts). Le nombre de cessions de fonds est tombé à son niveau le plus bas en 10 ans (763), en dépit des possibilités offertes par l’amortissement du fonds commercial et de l’attrait des primo-accédants pour le rachat d’un fonds (68% des premières installations). Le retour à un marché plus fluide en 2025 dépendra de sa capacité à intégrer pleinement la baisse de la rentabilité dans les prix de cession.
https://www.interfimo.fr/etudes/prix-pharmacien,15
